Использование земель сельхозназначения на платной основе: проблемы и перспективы

Одним из важных вопросов, непосредственно затрагивающих интересы граждан, организаций и государства, является вопрос использования земли. Одна из его составляющих – платность использования земли, размер платежей за нее. Данные аспекты непосредственно отражаются на хозяйственной активности организаций, влияют на наполнение консолидированного бюджета.

Земельным кодексом и Законом ПМР «О плате за землю» установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли. На данном этапе любое землепользование осуществляется на платной основе, за исключением случаев, прямо установленных законом.

В соответствии с законом «О плате за землю» формами платы за нее являются земельный налог и арендная плата. Кроме того, законом установлены цели использования средств от земельного налога и арендной платы:

а) по республиканскому бюджету – финансирование мероприятий по землеустройству, ведению государственного земельного кадастра, мониторинга, инвентаризации и охране земель, повышению их плодородия, освоению новых земель; компенсация собственных затрат землепользователя на эти цели и на погашение ссуд, выданных под указанные мероприятия, и процентов за их использование; развитие материально-технической базы органов государственного землеустройства;

б) по местным бюджетам – инженерное и социальное обустройство территорий; фиксированные выплаты пользователям земли, ведущим сельскохозяйственное производство на землях низкого качества; финансирование местных программ улучшения плодородия почв; финансирование мероприятий по землеустройству, ведению государственного земельного кадастра, мониторинга, инвентаризации и охране земель.

Однако ввиду того, что государственный бюджет на протяжении ряда лет остается дефицитным, ежегодно законом о республиканском бюджете средства, поступающие от земельного налога и арендной платы, направляются на финансирование социально защищенных статей бюджетов. Использование всех средств, поступающих от платежей за землю на иные, не связанные с землеустроительной деятельностью мероприятия, хоть и предусмотрено действующим законодательством, но не способствует созданию условий для повышения заинтересованности  плательщиков в соблюдении режима платежей.

Кроме того, принципы исчисления платежей за землю не несут характера экономического стимулирования охраны земель и повышения эффективности их использования.

Размер арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения определяется на основе действующей ставки земельного налога с применением ряда коэффициентов. В связи с этим ежегодный рост ставки земельного налога в соответствии с законодательными актами обуславливает  индексацию размера арендной платы.

К тому же законодательные акты часто изменяются. Если в странах с давними традициями рыночной экономики основные законодательные акты, регулирующие платежи за землю, действуют без изменений на протяжении десятилетий, то в ПМР в течение пятилетнего периода было произведено немало изменений. Нестабильность законодательной базы, ежегодный рост размера платы за землю не только порождает  множество вопросов в части порядка исчисления платежей, но и препятствует развитию экономики отрасли, тормозит приток в нее инвестиций.

В отношении платности использования земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать, что формами платы за данную категорию земли являются не только земельный налог и арендная плата. Фактически перечень обязательных платежей за земли сельскохозяйственного назначения шире. Это и паевой сбор за право пользования землями сельскохозяйственного назначения (паевой сбор), и целевой сбор на содержание и развитие социальной сферы и инфраструктуры села (поселка).

В отношении паевого сбора за право пользования землями сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать, что в сопредельных государствах землепользователь, заключая договор с пайщиками, заключает договор с собственниками земли. При этом, в отличие от ПМР, в сопредельных государствах непосредственно собственник земли является плательщиком либо земельного налога, либо налога на имущество. При условии выполнения обязательств по договору хозяйствующий субъект будет продолжать пользоваться данной землей. В нашем же случае собственником земли является государство, а выплаты пайщикам являются своего рода социальной ответственностью бизнеса перед населением и не дают землепользователю гарантий в том, что при осуществлении выплат по паям он и далее будет являться пользователем земельного участка. Хотя бы потому, что землепользователи в ряде случаев заключают также договор аренды земли с государством.

Еще одной формой платы за землю является предоставление прав на землю на платной основе. В данном вопросе основополагающей особенностью ПМР является исключительная собственность государства на землю. При этом следует отделять вопросы продажи прав на земли сельскохозяйственного назначения и земли иных категорий, например земли населенных пунктов.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать, что в сельском хозяйстве земля – главное средство производства, функционирующее одновременно как предмет труда и как средство труда, требующее больших материальных вложений. Это отличает его от других отраслей экономики, где основное предназначение земли – место для расположения объектов производства, жилищного фонда и др.

Рассматривая вопрос о платности предоставления земель сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать зависимость сельскохозяйственной отрасли от климатических и погодных условий, а соответственно, и значительные риски при производстве; наличие сезонных разрывов между вложением и поступлением средств, что ведет к относительно низкой оборачиваемости капитала и фондоотдаче; в ряде случаев наличие при предоставлении земельных ресурсов обременений в виде инвестиционных обязательств, в том числе в развитие социальной сферы населенных пунктов.

Все вышеуказанное необходимо учитывать при рассмотрении вопроса о платности предоставляемых прав на земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, необходимо понимать, что в данном случае, в отличие от сопредельных государств, земля остается в собственности государства, а покупатель приобретает право пользования земельным участком фактически без права распоряжаться им. Так, в соответствии с нормами земельного законодательства ПМР, лицо, которому земельный участок предоставлен в долгосрочное пользование, может передавать этот участок или его часть в аренду или краткосрочное пользование другим лицам только с согласия уполномоченных органов государственной власти (подпункт в) пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса). То есть, несмотря на то, что хозяйствующий субъект приобретает права на землю, самостоятельно, без наличия разрешений органов власти распоряжаться ею он не в праве.

В связи с этим введение платности предоставления прав на земли сельскохозяйственного назначения в условиях динамично меняющегося законодательства, а соответственно, и «правил игры», ведет не только к отсутствию возможности осуществлять долгосрочное планирование для целей инвестирования средств, но и к ухудшению предпринимательского климата в аграрном секторе экономики республики.

Говоря об использовании земель сельскохозяйственного назначения на платной основе, необходимо отметить, что данный вопрос рассматривается в условиях отсутствия в республике «открытого» оборота прав на земельные участки.

Так, нормами действующего земельного законодательства предусмотрена возможность сделок с правами на землю, направленных на установление, изменение или прекращение земельных прав и обязанностей, а именно купля-продажа прав владения, пользования земельным участком, прав аренды; залог прав на землю; наследование прав владения земельным участком и земельной долей; передача прав владения, пользования земельным участком и земельной долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив. Однако, несмотря на наличие в законодательстве норм, устанавливающих возможность осуществлять такие сделки, фактически они осуществляются в теневом секторе экономики.

Одной из озвучиваемых причин является отсутствие нормативной цены прав на землю – показателя, характеризующего стоимость прав на участок определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. При этом одной из перспектив выведения рынка прав на землю «из тени» является возможность установления платы (например, государственной пошлины), взимаемой с граждан и юридических лиц, получивших земельные участки во владение, пользование без взимания платы при продаже ими своих прав на данные земельные участки третьим лицам.

Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что в настоящее время использование земель сельскохозяйственного назначения уже осуществляется на платной основе. Землепользователи являются плательщиками не только земельного налога и арендной платы, но и паевого сбора и сбора на содержание и развитие социальной сферы и инфраструктуры села (поселка), а в ряде случаев при предоставлении земель обременены и инвестиционными обязательствами. При этом введение платности предоставления прав на земли сельскохозяйственного назначения ведет к ухудшению предпринимательского климата в аграрном секторе экономики республики.

Ефимий КОВАЛЬ, председатель Комитета Верховного Совета по     вопросам агропромышленного комплекса, транспорту, строительству, природным ресурсам и экологии