Проект закона Приднестровской Молдавской Республики «О внесении дополнения в Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Пояснительная записка к проекту закона Приднестровской Молдавской Республики «О внесении дополнения в Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

а) Обоснование необходимости принятия законопроекта

Необходимость принятия законопроекта обусловлена поручением Президента Приднестровской Молдавской Республики Верховному Совету Приднестровской Молдавской Республике в рамках ежегодного послания к руководителям органов государственной власти и управления с определением целей и задач деятельности государственных органов на 2023 год, пунктом 26.3 которого Верховному Совету Приднестровской Молдавской Республики дано поручение продолжить работу по совершенствованию законодательных норм, регламентирующих порядок отчуждения бесхозяйственно содержимых нежилых зданий (помещений), а также обращениями граждан, связанные с жалобами на отсутствие в действующем законодательстве сроков в течении которых гражданин обязан обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Целью настоящего проекта закона является установление 3-х месячного срока для предоставления в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

1. В рамках реализации вышеуказанного поручения Президента Приднестровской Молдавской Республики проводились рабочие совещания с участием в том числе правоприменителей, в ходе которых одним из оснований препятствующим реализации исполнителями требований действующего законодательства Приднестровской Молдавской Республики является отсутствие данных о собственнике того или иного недвижимого имущества.

Согласно подпункту 15-1) статьи 41 Закона Приднестровской Молдавской Республики «Об органах местной власти, местного самоуправления и государственной администрации в Приднестровской Молдавской Республики» государственная администрация ведет работу по выявлению и прекращению прав собственности на бесхозяйственно содержимые недвижимые вещи. В силу статьи 260-1 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики государственная администраций праве обратиться в суд с иском о прекращении права собственности. Однако до обращения в суд орган местного государственного управления должен предупредить собственника о необходимости привидения соответствующего объекта недвижимости в надлежащее состояние в порядке статьи 260-1 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики.

В рамках реализации вышеуказанных полномочий государственная администрация создает соответствующие комиссии, в процессе работы которых направляются запросы в том числе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для получения сведений о собственнике соответствующего имущества. Однако ввиду того, что граждане не обращаются с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, данных о правах в ЕГРП нет.

В качестве наглядного примера – наследование имущества.

Раздел V Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики (наследственное право) регламентирует общие положения о наследовании, наследование по завещанию, наследование по закону, приобретение наследства, наследование отдельных видов имущества.

Согласно пункту 1 статьи 1144 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Исходя из положений пункта 1 статьи 1186 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики для приобретения наследства наследник должен его принять.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики).

В соответствии с первым предложением пункта 4 статьи 1186 ГК ПМР принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Данные правовые нормы исходя из теории права представляют собой правовую фикцию представляющие собой специфические правовые положения, с помощью которых конструируется несуществующая условная правовая реальность.

Правовые фикции используются для того, чтобы вызвать определенные правовые последствия, необходимые для защиты различных интересов.

Необходимость такой фикции предопределена тем, что в период с момента открытия наследства до момента его принятия де-юре отсутствует субъект, обладающий правом собственности включающую в себя триаду правомочий собственника (владеть, пользоваться, распоряжаться).

В тоже время согласно нормам гражданского законодательства ПМР на собственника имущества возложено бремя содержания этого имущества, к тому же собственник имущества вправе получать доходы от его использования. В силу существующей правовой фикции на наследников будут впоследствии возложены расходы, связанные с содержанием унаследованного имущества, возникшие в период между открытием наследства и его принятием, а равно и доходы, приносимые таким наследственным имуществом. Таким образом статус-кво «признается принадлежащим наследнику» в пункте 4 статьи 1186 ГК ПМР сохраняется до тех пор, пока не будет соблюдена процедура, предусмотренная действующим законодательством ПМР, итогом которой будет выдача свидетельства права на наследство и его последующая регистрация.

Таким образом наследник, принявший наследственное имущество, получивший свидетельство о праве на наследство не обращается за государственной регистрацией права. Под регистрацией понимается в ЕГРП информации о смене собственника недвижимого имущества, входящего в состав наследства.

2. Исходя из положений пункта 1 статьи 142 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Порядок государственной регистрации и основания отказа (исходя из того, что основания для отказа должны быть исчерпывающе определены только законом и не могут быть связаны с целесообразностью) в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6 статьи 142 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Приднестровской Молдавской Республики. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с настоящим Законом государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с нормами Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (часть первая пункта 1 статьи 4 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

а) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Закона, и регистрация таких документов;

б) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; за исключением нотариально удостоверенной сделки;

в) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

г) внесение записей в Единый государственный реестр прав при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

д) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача выписки из Единого государственного реестра прав о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии с частью первой пункта 1 статьи 15 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, одной из сторон договора в случаях, когда договор удостоверен нотариально, или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности на совершение действий от имени правообладателя, связанных с государственной регистрацией прав, выданной в нотариальном либо ином порядке, определенном Гражданским кодексом Приднестровской Молдавской Республики, если иное не установлено законом.

Учитывая изложенное, процедура государственной регистрации прав может быть инициирована только на основании заявления гражданина (правообладателя).

Таким образом в настоящее время граждане, которые приняли наследственное недвижимое имущество, но не обратившиеся за государственной регистрацией права собственности на данное имущество, несут гражданско-правовые риски, связанные с последствиями отсутствия признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

3. Статьей 19.23 Кодекса Приднестровской Молдавской Республики об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного законом порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.

Вместе с тем Закон Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит каких-либо требований о сроках подачи заявления правообладателями. Статья 13-1 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует лишь сроки и дату осуществления государственной регистрации права регистрирующим органом.

Таким образом, граждане, которые приняли наследственное недвижимое имущество, но не обратившиеся за государственной регистрацией права собственности на данное имущество, в настоящее время не могут быть привлечены к административной ответственности по статье 19.23 Кодекса Приднестровской Молдавской Республики об административных правонарушениях.

Аналогичная ситуация складывается и с гражданами, которые иным образом приобретают права на недвижимое имущество: по договорам купли-продажи, договорам дарения, из правовых актов органов государственной власти или органов местного самоуправления (в частности о предоставлении прав на земельные участки).

Учитывая изложенное, предлагаем пункт 1 статьи 15 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнить частью седьмой следующего содержания:

«В течении 3 месяцев лица, указанные в частях первой и второй настоящего пункта, обязаны предоставить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Закона».

Таким образом, в случае принятия законопроекта, лица указанные в частях первой и второй пункта 1 статьи 15 Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязаны будут в течении трех месяцев со дня вступления в силу закона обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, если правоустанавливающие документы были оформлены до введения в действие настоящего закона, но после введения в действие Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Лица, у которых правоустанавливающие документы будут оформлены после вступления в силу настоящего проекта закона обязаны будут обратиться в регистрирующий орган в течении 3 месяцев с даты возникновения права.

При этом, несоблюдение предлагаемого срока будет являться основанием для привлечения к административной ответственности, предусмотренной статьей 19.23 Кодекса Приднестровской Молдавской Республики об административных правонарушениях предусмотрена за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного законом порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.

б) Прогноз социально-экономических последствий принятия проекта закона.

Принятие проекта закона не повлечет негативных социально-экономических и иных последствий.

в) Cправка о состоянии законодательства в данной сфере правового регулирования

В сфере, регулируемой настоящим законопроектом, действуют следующие правовые акты:

Гражданский кодекс Приднестровской Молдавской Республики

Закона Приднестровской Молдавской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

г) Перечень законов и иных нормативных правовых актов отмены, изменения или дополнения которых потребует принятие данного закона

Принятие настоящего закона не потребует внесение изменений в законодательные акты.

д) предложения о разработке подзаконных нормативных правовых актов, принятие которых необходимо для реализации данного закона

Принятие законопроекта не потребует разработку иных нормативных правовых актов.

е) финансово-экономическое обоснование.

Принятие данного проекта закона не потребует дополнительных материальных и иных затрат.

ж) В соответствии с первым предложением части второй пункта 1 статьи 31 Закона Приднестровской Молдавской Республики «Об актах законодательства Приднестровской Молдавской Республики» Законы Приднестровской Молдавской Республики, которыми предусмотрено установление или ужесточение ответственности (уголовной, административной, гражданской, финансовой и иной), вступают в силу не ранее чем по истечении 14 (четырнадцати) дней после дня их официального опубликования, если самим законом не предусмотрен более поздний срок вступления в силу.

Учитывая, что принятие настоящего законопроекта фактически приведет к установлению административной ответственности в случае нарушения сроков предоставления заявления о государственной регистрации права, законопроектом предлагается установить 14-ти дневный срок вступления закона в силу.